|
| Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt? |
|
Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag ook met meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk melden.
Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Als belangstellende mag u dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met u in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken. |
|
|
| Wie bepaalt nou wat een huis waard is? |
|
| De verkoper bepaalt de prijs waarvoor hij de woning verkoopt, vaak in overleg met zijn makelaar. Als koper kunt u onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist uiteindelijk met welke koper hij voor welke prijs zaken doet. |
|
|
| Als ik nou gewoon de vraagprijs bied, en ook als eerste, dan ben ik toch de koper? |
|
| Nee, sorry. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus nog beslissen of hij uw bod aanvaardt of niet, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. |
|
|
| Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen? |
|
Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast kunt u als potentiële koper echter ook besluiten om tijdens de onderhandelingen uw bod weer te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk uw eerder gedane bod.
|
|
|
| Hoe komt de koop tot stand? |
|
Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in een koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is dan ook belangrijk dat de partijen het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt.
Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van deze akte heeft ontvangen, treedt voor u als particuliere koper de wettelijke bedenktijd van drie dagen in werking. Binnen deze tijd kunt u als koper alsnog afzien van de aankoop. Doet u dit niet, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris. |
|
|
| Mag een makelaar van de NVM tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen? |
|
Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is.
In dat geval kan de verkopende makelaar - in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen om vervolgens te kiezen voor bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle bieders een gelijke kans om het hoogste bod uit te brengen. Alvorens het systeem te wijzigen, dient de makelaar uiteraard eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen. |
|
|
| Mag een makelaar van de NVM een belachelijk hoge prijs vragen voor een woning? |
|
De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar waarvoor hij zijn woning verkoopt. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. |
|
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip ‘optie’ wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende NVM-makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar van de NVM zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en de verkopende NVM-makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan. |
|
|
| Moet een makelaar als eerste met mij in onderhandeling gaan als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging of als ik als eerste een bod uitbreng? |
|
Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Hij heeft wel de plicht u daarover te informeren. Hebt u serieus belangstelling, vraag de makelaar dan wat uw positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen. |
|
|
| Wie bepaalt hoe de verkoop procedure verloopt? |
|
| Net als de prijs, bepaalt de verkoper (met verkopende makelaar) de verkoopprocedure. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat er zoveel belangstellenden de vraagprijs bieden, dat het voor iedereen onoverzichtelijk dreigt te worden. De verkoper/verkopende makelaar kan dan beslissen bijvoorbeeld met een inschrijvingsprocedure verder te gaan. Wel moet hij er dan natuurlijk voor zorgen dat ten eerste de betrokken partijen weten dat de procedure verandert en bovendien moet hij eventuele toezeggingen eerst nakomen. |
|
|
| Waarom heten jullie trouwens De Vuurtoren? |
|
| Toen we een aantal jaar geleden deze makelaardij overnamen, zochten we een naam. De naam “De Vuurtoren” kwam toen langs als een ideetje, maar paste zo goed in onze ideeën over een goede makelaardij dat het echt onze bedrijfsnaam werd: we wilden geen eigennamen op de gevel, maar wel een vertrouwenwekkende naam en een sterk, herkenbaar logo. |
|
|
|
| Vanaf wanneer ben ik ’’in onderhandeling’’? |
|
U bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op uw bod door een tegenbod te doen. U bent echter nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken. |
|
|
| Zit de makelaarscourtage in de ‘kosten koper’? |
|
Nee. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting (nu 2%), de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de registers. Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van u als koper. Om deze reden is het doorgaans ook verstandig om zelf een makelaar van de NVM in te schakelen. De makelaarscourtage voor een aankopende makelaar komt wel voor rekening van de koper. |
|
|
| En vanaf wanneer moet ik courtage betalen? |
|
| Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf afrekenen voor deze dienst. Een verkopende makelaar is dus “de vijand” die de belangen behartigt van de verkoper. Altijd verstandig dus om je eigen makelaar mee te nemen. |
|
|
| Wanneer komt de koop tot stand / bedenktijd? |
|
| Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. Meestal worden er naast de eerder genoemde punten nog een aantal aanvullende afspraken opgenomen in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan zult u dit bij het uitbrengen van uw bod moeten melden. Het is zaak dat de partijen het ook eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (of eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treed voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog van de aankoop van de woning afzien. Ziet de koper tijdens de wettelijke bedenktijd niet af van de koop van de woning, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris. |
|
|
| Controleer uw toekomstig appartement op een VvE |
|
Controleer uw toekomstig appartement op een VvE
Heeft u interesse in een appartement? Dan is een goed functionerende Vereniging van Eigenaars (VvE) van belang. Met een goed functionerende VvE worden gemeenschappelijke belangen van de eigenaren behartigd en is het onderhoud van het appartementsgebouw geregeld.
Om te achterhalen of een VvE goed functioneert en u niet bijvoorbeeld onverwacht met achterstallige onderhoudskosten wordt geconfronteerd, kunt u gebruik maken van de VvE-checklist. Deze checklist wordt door de verkopende NVM-makelaar opgesteld en laat zien aan welke onderdelen een goed functionerende VvE moet voldoen.
Funda helpt
Op funda kunt u bij een appartement zien of er een checklist is. Onder het tabblad kenmerken staan zes hoofditems van de checklist. Het betreffen:
- Inschrijving KvK
- Vergadering VvE
- Periodieke bijdrage
- Reservefonds
- Onderhoudsverwachting
- Opstalverzekering
Wanneer alle kenmerken op ja staan, zegt dit nog niets over het functioneren van de VvE. Het geeft alleen maar aan dat alle relevante documenten aanwezig zijn.
Het is aan uzelf om te beoordelen of de VvE goed functioneert. Uiteraard kunt u hiervoor terecht bij een NVM-aankoopmakelaar.
Deze vertegenwoordigt alleen uw belang en weet precies waar u op moet letten bij de aankoop van een appartement.
Check hier het filmpje: http://youtu.be/MFs_BbjIer8
Bron:NVM
|
|
VVE
Wanneer u een woning koopt in een appartementsgebouw, bent u verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Ieder gebouw met appartementen, waarvan (een deel van) de appartementen zijn verkocht, heeft een VvE. Dat is ’bij de wet’ verplicht.
Een eigenaar van een appartement is automatisch lid van de VvE. U kunt dit lidmaatschap niet opzeggen. Pas wanneer u uw woning verkoopt bent u geen lid meer van de VvE. De volgende eigenaar zal dan automatisch lid zijn van de VvE. De VvE behartigt de gezamenlijke belangen van alle eigenaren en heeft, net als andere verenigingen, een bestuur en een ledenvergadering.
Het kopen van een appartement betekent niet alleen kijken of datgene wat zich tussen de vier muren van het appartement (privé-gedeelte) bevindt in goede staat verkeert, maar ook een grondig onderzoek naar de toestand van het hele gebouw en naar het functioneren van de Vereniging van Eigenaren. Wanneer u besluit een appartement te kopen, wordt u dus ook voor een deel eigenaar van de gemeenschappelijke ruimten in het gebouw.
Een VvE moet een bestuurder hebben. Deze wordt tijdens de jaarlijkse Algemene Leden Vergadering benoemd. U kunt zich als eigenaar opwerpen als bestuurder, maar de VvE kan ook besluiten tot het aanstellen van een beheerskantoor als bestuurder. U heeft er dan echt geen omkijken meer naar. De benoemde bestuurder zorgt voor de dagelijkse gang van zaken, beheert het geld en ziet toe op de uitvoering van reparaties. Als eigenaar kunt u bij de bestuurder terecht met al uw vragen en eventuele klachten over het gebouw. De bestuurder regelt dus het beheer en onderhoud van het gebouw en de installaties. Daarnaast is een van de belangrijkste taken van de bestuurder het laten opstellen van meerjaren-onderhoudsplannen inclusief bijbehorende begroting.
De eigenaar van een appartement betaalt periodiek -meestal per maand- aan de vereniging van eigenaren zogenaamde ’servicekosten’. Iedere eigenaar betaalt hieraan zijn deel, meestal afhankelijk van de grootte van z’n appartement. De hoogte van de servicekosten wordt bepaald door de vergadering van eigenaars. De eigenaar is zelf verantwoordelijk voor het betalen van de (maandelijkse) bijdrage die toebedeeld is aan het appartement.
|
|
|
| Wat is de no-risk clausule? Welke zekerheid biedt die aan kopers van een huis? |
|
“Deze clausule houdt in dat de aankoop van een woning wordt ontbonden als het huis van de koper niet wordt verkocht. De koper kan dankzij deze clausule gewoon gaan onderhandelen en een bod uitbrengen. Er kan een koopovereenkomst worden opgemaakt, waarin staat dat de koop niet doorgaat, als het huis van de koper niet wordt verkocht. Van de koop kan worden afgezien als er een koper komt, die zonder ontbindende voorwaarden het huis wil aanschaffen. Een dergelijke clausule is heel makkelijk in te bouwen in de NVM-standaard koopovereenkomst. Voor de verkoper kan deze clausule ook interessant zijn omdat hij hiermee in contact komt met potentiële kopers.” |
|
|
|
.gif){kind=small}